स्पष्टीकरण: हरियाणा में घर खरीदार मामले में टीडीआई के निदेशकों को जेल क्यों हो सकती है

पंचकुला स्थित हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (एचआरईआरए) ने एक गृह खरीदार निष्पादन मामले में टीडीआई इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड के पांच निदेशकों को दीवानी कारावास का आदेश दिया है, जो इस क्षेत्र में एक प्रमुख रियल एस्टेट कंपनी के वरिष्ठ अधिकारियों के खिलाफ अब तक की सबसे कड़ी कार्रवाई में से एक है।

इस आदेश ने न केवल इसलिए ध्यान आकर्षित किया है क्योंकि यह एक प्रमुख बिल्डर के शीर्ष प्रबंधन को लक्षित करता है, बल्कि इसलिए भी क्योंकि यह उन रियल एस्टेट फर्मों को कड़ी चेतावनी देता है जिन पर परियोजनाओं में देरी करने और नियामक आदेशों की अनदेखी करने का आरोप है।

यह मामला किस बारे में है और टीडीआई के निदेशकों को अब जेल जाने की संभावना का सामना क्यों करना पड़ रहा है, यह यहां बताया गया है।

टीडीआई के निदेशकों को जेल जाने का आदेश क्यों दिया गया है?

एचआरईआरए ने माना है कि निदेशकों ने जानबूझकर अपने पूर्व आदेशों का उल्लंघन किया और गृह खरीदार विवाद में निष्पादन कार्यवाही के दौरान पारित निर्देशों का बार-बार पालन करने में विफल रहे।

15 मई के आदेश के अनुसार, प्राधिकरण ने पाया कि कंपनी और उसके निदेशकों ने न तो कारण बताओ नोटिसों का व्यक्तिगत जवाब दाखिल किया और न ही बार-बार अवसर दिए जाने के बावजूद भुगतान निर्देशों का अनुपालन किया।

प्राधिकारी ने पाया कि कंपनी निष्पादनधीन आदेश का पालन करने के बजाय “विलंब करने की रणनीति” अपना रही थी।

एचआरईआरए ने कहा कि निदेशकों ने सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश XXI नियम 41(3) के तहत जारी नोटिसों की अनदेखी की, जिसके तहत एक निष्पादन प्राधिकरण संपत्ति का खुलासा मांग सकता है और गैर-अनुपालन के लिए नागरिक कारावास भी शुरू कर सकता है।

किसने नागरिक कारावास का आदेश दिया?

यह आदेश एचआरईआरए पंचकुला के सदस्य चंद्र शेखर द्वारा शिकायत संख्या 2950/2019 से संबंधित निष्पादन संख्या 1208/2024 में पारित किया गया था।

नरेंद्र कुमार ने टीडीआई इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड के खिलाफ शिकायत दर्ज कराई थी।

किन निदेशकों के नाम घोषित किए गए हैं?

प्राधिकारी ने निम्नलिखित व्यक्तियों को नागरिक कारावास का आदेश दिया:

कमल तनेजा, प्रबंध निदेशक

देवकी नंदन तनेजा, निर्देशक

रविंदर कुमार तनेजा, निदेशक

रेनू तनेजा, निदेशक

वेद प्रकाश, निदेशक

एचआरईआरए ने निर्देश दिया कि डिक्री धारक द्वारा जेल नियमों के तहत आवश्यक निर्वाह भत्ता जमा करने के बाद गिरफ्तारी वारंट जारी किए जाएं।

कंपनी द्वारा वारंट के निष्पादन से पहले आदेश का पालन न करने पर निदेशकों को तीन महीने की नागरिक कारावास की सजा सुनाई गई है।

एचआरईआरए ने वास्तव में क्या कहा?

प्राधिकरण ने कंपनी और उसके निदेशकों के खिलाफ कई तीखी टिप्पणियां कीं।

इसमें कहा गया है कि निदेशकों ने नोटिस मिलने के बावजूद व्यक्तिगत रूप से उपस्थित न होकर न्यायिक प्रक्रिया का सम्मान करने में विफल रहे।

प्राधिकरण ने यह भी पाया कि कंपनी भुगतान करने में आर्थिक रूप से सक्षम प्रतीत होती है, लेकिन जानबूझकर अनुपालन में देरी कर रही है।

एचआरईआरए ने कहा कि वास्तविक भुगतान के बिना निपटान के बार-बार आश्वासन स्वीकार करने से “गलत काम करने वाली संस्थाओं को अनुचित लाभ” मिलेगा और रियल एस्टेट विनियमन अधिनियम के तहत प्रवर्तन तंत्र कमजोर होगा।

प्राधिकरण ने आगे कहा कि जनहित में लगाए गए विनियामक दंडों को बार-बार स्थगन और वादों के माध्यम से लापरवाही से टाला नहीं जा सकता है।

नागरिक कारावास क्या है?

नागरिक कारावास आपराधिक दंड से भिन्न होता है।

नागरिक कारागार (या सिविल जेल) उन व्यक्तियों को रखता है जिन्होंने कोई अपराध नहीं किया है, लेकिन अदालत के आदेश से उन्हें कानूनी दायित्वों का पालन न करने के कारण हिरासत में लिया जाता है, जैसे कि बकाया ऋण, बाल सहायता का भुगतान न करना या अदालत की अवमानना। हिरासत का यह कार्य अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए एक दंडात्मक उपाय के रूप में कार्य करता है। आपराधिक कैदियों के विपरीत, नागरिक कैदियों के साथ विशिष्ट दिशानिर्देशों और शर्तों के तहत व्यवहार किया जाता है।

इस मामले में, निदेशकों को आपराधिक मुकदमे में सजा नहीं सुनाई गई है। इसके बजाय, निष्पादन कार्यवाही के दौरान पारित न्यायिक निर्देशों का पालन न करने के लिए कारावास का आदेश दिया गया है।

सिविल प्रक्रिया संहिता के प्रावधानों के तहत ऐसी कार्रवाई की अनुमति तब दी जाती है जब कोई निर्णय देनदार जानबूझकर किसी न्यायालय या अर्ध-न्यायिक प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों का अनुपालन करने से बचता है।

टीडीआई इंफ्रास्ट्रक्चर कौन है?

टीडीआई इंफ्रास्ट्रक्चर उन जाने-माने रियल एस्टेट और इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपर्स में से एक है जो पंजाब, हरियाणा और एनसीआर क्षेत्र में बड़े पैमाने पर काम करते हैं।

कंपनी ने पिछले कुछ वर्षों में कई आवासीय, वाणिज्यिक और भूखंडित टाउनशिप परियोजनाएं शुरू की हैं, विशेष रूप से कुंडली, सोनएपट और मोहाली जैसे क्षेत्रों में।

रियल एस्टेट में तेजी के वर्षों के दौरान हजारों खरीदारों ने इसकी परियोजनाओं में निवेश किया।

कंपनी का उतार-चढ़ाव भरा इतिहास क्या है?

टीडीआई पिछले कई वर्षों से बढ़ती कानूनी, वित्तीय और नियामक समस्याओं का सामना कर रही है।

प्रवर्तन निदेशालय ने इससे पहले 26 परियोजनाओं में 14,000 से अधिक घर खरीदारों को धोखा देने के आरोपों को लेकर कंपनी और उसके कुछ निदेशकों के खिलाफ धन शोधन निवारण अधिनियम के तहत अभियोग शिकायत दर्ज की थी।

ईडी ने ग्राहकों के धन के कथित दुरुपयोग के आरोप में कंपनी से जुड़ी 349 करोड़ रुपये से अधिक की संपत्ति भी जब्त कर ली थी।

कई खरीदारों ने आरोप लगाया है कि परियोजना में एक दशक से अधिक की देरी हुई है। कई लोगों ने धन वापसी, विलंबित कब्जे के अधिकार और बिक्री विलेखों के निष्पादन के लिए हरियाणा आरईआरए से संपर्क किया है।

कंपनी को आरईआरए के आदेशों का पालन न करने के कारण बार-बार निष्पादन कार्यवाही का भी सामना करना पड़ा है।

घर खरीदारों के लिए यह आदेश क्यों महत्वपूर्ण है?

इस आदेश को नाराज घर खरीदारों, विशेष रूप से विलंबित या रुके हुए आवास परियोजनाओं में फंसे लोगों के लिए एक बड़ा मनोबल बढ़ाने वाला कदम माना जा रहा है।

कई खरीदार अक्सर शिकायत करते हैं कि अनुकूल आरईए आदेश प्राप्त करने के बाद भी, प्रवर्तन मुश्किल हो जाता है क्योंकि डेवलपर भुगतान में देरी करते हैं या मुकदमेबाजी को लंबा खींचते हैं।

निदेशकों को व्यक्तिगत रूप से निशाना बनाकर, एचआरईआरए ने संकेत दिया है कि कंपनियों के शीर्ष प्रबंधन को भी गैर-अनुपालन के लिए जवाबदेह ठहराया जा सकता है।

कानूनी विशेषज्ञों का मानना ​​है कि ऐसे आदेश आरईआरए अधिकारियों की प्रवर्तन शक्तियों में विश्वास को मजबूत करते हैं।

इससे रियल एस्टेट कंपनियों को क्या संदेश मिलता है?

इस आदेश से यह स्पष्ट संदेश मिलता है कि विकासकर्ता बार-बार स्थगन की मांग करके या समझौते के मौखिक आश्वासन देकर अनिश्चित काल तक अनुपालन से बच नहीं सकते।

इससे यह बात स्पष्ट होती है कि आरईआरए अधिकारी उन मामलों में दंडात्मक कानूनी शक्तियों का उपयोग करने को तैयार हैं, जिनमें बिल्डर बार-बार निष्पादन आदेशों की अवहेलना करते हैं, जिनमें दीवानी कारावास भी शामिल है।

यह फैसला इस सिद्धांत को भी पुष्ट करता है कि यदि नियामक आदेशों का जानबूझकर उल्लंघन किया जाता है तो कंपनियों के निदेशकों को व्यक्तिगत परिणामों का सामना करना पड़ सकता है।

किसे फायदा होगा, किसे नुकसान होगा

इससे तत्काल लाभान्वित होने वाले वे गृह खरीदार हैं जो रिफंड, कब्जे से संबंधित बकाया राशि या आरईआरए आदेशों के निष्पादन की प्रतीक्षा कर रहे हैं।

इस आदेश से उन अन्य आवंटियों के हाथ भी मजबूत होते हैं जो दोषी बिल्डरों के खिलाफ इसी तरह की वसूली कार्यवाही कर रहे हैं।

दूसरी ओर, टीडीआई और उसके निदेशकों के लिए प्रतिष्ठा और कानूनी तौर पर यह एक बड़ा झटका है, खासकर इसलिए क्योंकि यह आदेश सीधे कंपनी के वरिष्ठ नेतृत्व को लक्षित करता है।

क्या इस तरह की कार्रवाई से अनुचित प्रथाओं पर अंकुश लगाने में मदद मिलेगी?

रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि इस क्षेत्र में जवाबदेही में सुधार के लिए सख्त प्रवर्तन आवश्यक है।

कई वर्षों से, कब्जे में देरी, धन का दुरुपयोग और लंबे समय तक चलने वाले मुकदमे कुछ डेवलपर्स के खिलाफ सबसे बड़ी शिकायतों में से रहे हैं।

व्यक्तिगत दायित्व और नागरिक कारावास से संबंधित आदेशों से बिल्डरों पर नियामक निर्देशों का अधिक तत्परता से पालन करने का दबाव बढ़ने की उम्मीद है।

हालांकि, विशेषज्ञों का यह भी कहना है कि रियल एस्टेट क्षेत्र में अनैतिक और अनुचित व्यापार प्रथाओं के खिलाफ दीर्घकालिक निवारण पैदा करने के लिए राज्यों में आरईआरए आदेशों का निरंतर प्रवर्तन और तेजी से निष्पादन महत्वपूर्ण होगा।