चंडीगढ़ ट्राइसिटी के घर महंगे क्यों हो रहे हैं क्योंकि कम खरीदार बड़े सौदे करते हैं?

इस सप्ताह जारी एक संयुक्त सीआईआई-नाइट फ्रैंक रिपोर्ट में चंडीगढ़ ट्राइसिटी को भारत के 11 सबसे तेजी से सराहना करने वाले संपत्ति बाजारों में शामिल किया गया है, जिसमें 2021 और 2026 के बीच आवासीय कीमतों में 63 प्रतिशत की वृद्धि हुई है – यहां तक कि मुंबई, दिल्ली-एनसीआर और बेंगलुरु को भी पीछे छोड़ दिया गया है, जिसने सामूहिक रूप से इसी अवधि में 42 प्रतिशत की वृद्धि दर्ज की है।

निवेशकों के लिए, यह सत्यापन है। लाखों वेतनभोगी निवासियों, सरकारी कर्मचारियों और युवा परिवारों के लिए जो यहां रहते हैं लेकिन अभी तक संपत्ति नहीं है, उनके लिए यह एक फैसला है।

डेटा क्या कहता है

राष्ट्रीय रिपोर्ट की खोज स्थानीय संख्याओं में लंगर डाली गई है जिसे द ट्रिब्यून ने बारीकी से ट्रैक किया है। चंडीगढ़ का स्टांप शुल्क संग्रह वित्त वर्ष 2023-24 में 247.02 करोड़ रुपये से वित्त वर्ष 2025-26 में 41 प्रतिशत बढ़कर रिकॉर्ड 348.23 करोड़ रुपये हो गया।

कुल लेनदेन मूल्य 6,881 करोड़ रुपये के आसपास था, लेकिन पंजीकृत दस्तावेज 39 प्रतिशत घटकर 12,040 से घटकर सिर्फ 7,311 रह गए। अंकगणित स्पष्ट है: बहुत कम लोग खरीद रहे हैं, फिर भी सरकार रिकॉर्ड राजस्व एकत्र कर रही है। औसत सौदे का आकार तेजी से बढ़ा है।

चरम पर, सेक्टर 9-ए में एक घर ने अगस्त 2025 में 126 करोड़ रुपये में पंजीकरण कराया – जो शहर का सर्वकालिक रिकॉर्ड है। इसी ब्लॉक में एक और ने चार महीने बाद 108.5 करोड़ रुपये कमाए। सेक्टर 63 में 2बीएचके सीएचबी फ्लैट की नीलामी इस महीने 1.92 करोड़ रुपये में हुई। उसी सीएचबी नीलामी में 14 में से 12 संपत्तियों को शून्य बोलियां मिलीं।

कीमतें क्यों बढ़ती रहती हैं

तीन बल एक दूसरे को जोड़ते हैं। पहला, चंडीगढ़ बाहर की ओर नहीं बढ़ सकता। निश्चित सीमाएं, ले कॉर्बूज़िए का मास्टर प्लान और विस्तार की कोई गुंजाइश नहीं होने का मतलब है कि विरासत क्षेत्र में बाजार में आने वाली हर संपत्ति वास्तव में अपूरणीय है। कमी संरचनात्मक और स्थायी है।

दूसरा, उत्तर भारत भर के अल्ट्रा-हाई-नेट-वर्थ खरीदार प्रीमियम चंडीगढ़ के पते को पीढ़ीगत धन भंडार के रूप में मानते हैं – न कि रहने के लिए घर। शासन की गुणवत्ता, हरित आवरण, कार्यात्मक बुनियादी ढांचा और किसी भी तुलनीय शहर से बेजोड़ सांस्कृतिक कैश सेक्टर 5, 8 और 9 को प्रभावी रूप से मंदी-प्रूफ संपत्ति बनाते हैं। इस वर्ग की मांग ब्याज दरों या बाजार चक्रों का जवाब नहीं देती है।

तीसरा, कलेक्टर दर संशोधन – बढ़ते लेनदेन मूल्यों को ट्रैक करने के लिए किए गए – पूरे बाजार के माध्यम से कैस्केड। प्रत्येक संशोधन शहर में कहीं भी किसी भी संपत्ति को पंजीकृत करने की न्यूनतम लागत को उठाता है, जिससे सेक्टर 9 लक्जरी सौदों के कोटटेल पर बाहरी क्षेत्र की कीमतें ऊपर की ओर बढ़ जाती हैं।

कीमत कौन चुकाता है

चंडीगढ़ के कार्यबल – शिक्षक, डॉक्टर, केंद्र सरकार के कर्मचारी, छोटे व्यापारी, रक्षा कर्मी – खरीदारों द्वारा संचालित उछाल की पूरी लागत वहन करते हैं जो ज्यादातर कहीं और रहते हैं।

नॉन-प्रीमियम 2बीएचके के लिए 1.92 करोड़ रुपये की ईएमआई मौजूदा दरों पर लगभग 1.68 लाख रुपये प्रति माह चलती है। ए ग्रुप बी केंद्र सरकार के अधिकारी लगभग 75,000 रुपये घर ले जाते हैं। अंतर को पूरा नहीं किया जा सकता है। जो लोग खरीद नहीं सकते हैं, उनके लिए किराए की कीमतों में वृद्धि हुई है, एक मानक 2 बीएचके अब आम तौर पर 28,000-35,000 रुपये मासिक है – दो साल पहले की तुलना में तेजी से ऊपर।

क्या होना चाहिए

तीन चरण आवश्यक और प्राप्त करने योग्य दोनों हैं। बाहरी क्षेत्रों में कलेक्टर दरों को एक स्तरीय क्षेत्रीय प्रणाली के माध्यम से लक्जरी-सेक्टर बेंचमार्क से अलग किया जाना चाहिए, जिससे सेक्टर 9 सौदों को सेक्टर 44 में लागत बढ़ाने से रोका जा सके।

सीएचबी आरक्षित कीमतों को वास्तविक खरीदार सामर्थ्य का उपयोग करके रीसेट किया जाना चाहिए, न कि कलेक्टर दरों का। शून्य बोलियां एक नीतिगत विफलता है, बाजार संकेत नहीं। और चंडीगढ़ की कार्यबल आवास की समस्या को चंडीगढ़ की सीमाओं के भीतर हल नहीं किया जा सकता है।

मोहाली और पंचकूला में सस्ती आपूर्ति को सार्वजनिक परिवहन के माध्यम से शहर के रोजगार से जोड़ने के लिए समन्वित ट्राइसिटी योजना, एकमात्र संरचनात्मक उत्तर है – जिस पर गमाडा, हुडा और यूटी प्रशासन ने दशकों से चर्चा की है।

63 प्रतिशत मूल्य वृद्धि बाजार की उपलब्धि है। यह तय करना कि यह किसके लिए काम करता है – निवेशक, या जो लोग वास्तव में यहां रहते हैं – एक नीतिगत विकल्प है।