रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (रेरा), पंजाब ने मेसर्स ओमेक्स न्यू चंडीगढ़ डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड पर कड़ी कार्रवाई करते हुए बिल्डर को दो घर खरीदारों को विलंबित कब्जे के ब्याज के रूप में 34,81,119 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया है, जिन्होंने एक दशक पहले न्यू चंडीगढ़ (मुल्लानपुर) में कंपनी की “द लेक” परियोजना में 3 बीएचके फ्लैट बुक किया था, लेकिन अभी तक कब्जा नहीं मिला है।
रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 31 के तहत सुनीता वर्मा और बृजबाला वर्मा द्वारा दायर शिकायत को स्वीकार करते हुए, रेरा के अध्यक्ष राकेश कुमार गोयल ने कहा कि प्रमोटर “सहमत अवधि के भीतर कब्जा देने के अपने दायित्व को पूरा करने में विफल रहा है” और शिकायतकर्ता अधिनियम की धारा 18 (1) के तहत ब्याज के हकदार हैं।
शिकायतकर्ताओं ने फ्लैट नंबर टीएलसी/कैस्पियन-ई/सेवेंथ/702, 1,920 वर्ग फुट की इकाई थी, जिसकी शुरुआती बुकिंग राशि 50,000 रुपये थी, जबकि कुल बिक्री 72,18,480 रुपये थी। उन्होंने जुलाई 2019 तक 58,60,470 रुपये का भुगतान किया, जो कुल लागत का 80 प्रतिशत से अधिक है – लेकिन कब्जा कभी नहीं दिया गया।
प्राधिकरण ने बिल्डर की इस दलील को खारिज कर दिया कि 42 महीने की कब्जे की समयसीमा (साथ ही छह महीने की छूट अवधि) नवंबर 2016 में बिक्री के लिए आवंटन पत्र-सह-समझौते पर हस्ताक्षर किए जाने की तारीख से चलनी चाहिए।
इसके बजाय, यह माना गया कि कब्जे की पेशकश की नियत तारीख अक्टूबर-नवंबर 2020 थी, जो 2014 से खरीदारों के भुगतान इतिहास और कोविड से जुड़े विस्तार को ध्यान में रखती है, क्योंकि परियोजना की विस्तारित समय सीमा स्वयं महामारी की अवधि के भीतर गिर गई थी।
रेरा ने ओमेक्स के इस तर्क को भी खारिज कर दिया कि समझौते में एक मध्यस्थता खंड ने एम्मार एमजीएफ भूमि बनाम आफताब सिंह में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का हवाला देते हुए प्राधिकरण के अधिकार क्षेत्र को बाहर कर दिया।
क्वांटम से सम्मानित किया गया
1 दिसंबर, 2020 से 31 मई, 2026 तक मूल राशि पर 10.80 प्रतिशत प्रति वर्ष (एसबीआई का उच्चतम एमसीएलआर प्लस 2 प्रतिशत) ब्याज दिया गया है – 66 महीने की अवधि – 34,81,119 रुपये है।
1 जून, 2026 से, बिल्डर अतिरिक्त रूप से 52,747 रुपये प्रति माह ब्याज के रूप में भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा जब तक कि वैध कब्जा वास्तव में नहीं सौंप दिया जाता है।
प्राधिकरण ने ओमेक्स को 90 दिनों के भीतर इस राशि का भुगतान करने और कब्जे/पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने के 15 दिनों के भीतर फ्लैट के कब्जे की पेशकश करने का निर्देश दिया।
निर्धारित अवधि के भीतर भुगतान में विफल रहने पर, यह राशि पंजाब भूमि राजस्व अधिनियम, 1887 के साथ पठित आरईआरडी अधिनियम की धारा 40 (1) के तहत भू-राजस्व के बकाया के रूप में वसूली योग्य होगी, जिसमें प्राधिकरण के सचिव को ऋण वसूली प्रमाण पत्र जारी करने का निर्देश दिया गया है।
आदेश ने ओमेक्स को तब तक यूनिट को फिर से बेचने या स्थानांतरित करने से भी रोक दिया है जब तक कि शिकायतकर्ताओं को कब्जा नहीं सौंप दिया जाता है, और वसूली उद्देश्यों के लिए कंपनी के साथ निर्णय देनदार के रूप में दो महिलाओं को डिक्री धारक के रूप में नामित किया गया है।
प्रतिवादी कंपनी के निदेशक, भूपेंद्र सिंह को कार्यवाही के दौरान प्रतिवादियों की श्रृंखला से हटा दिया गया था, प्राधिकरण ने कहा कि धारा 18 के तहत दायित्व प्रमोटर कंपनी के खिलाफ है, न कि किसी व्यक्तिगत निदेशक के खिलाफ।
सुपर एरिया बनाम कारपेट एरिया पर कथित रूप से अधिक शुल्क लेने से संबंधित दावों और धारा 61 के तहत जुर्माने को प्राधिकरण द्वारा सबूतों के अभाव में खारिज कर दिया गया था, जबकि मुकदमेबाजी की लागत के लिए एक अलग दावा निर्णायक अधिकारी के समक्ष आगे बढ़ाने के लिए छोड़ दिया गया था।
शिकायतकर्ताओं के वकील और रेरा बार एसोसिएशन, पंजाब के उपाध्यक्ष मोहम्मद सरताज खान ने मंगलवार को चंडीगढ़ में आदेश की एक प्रति साझा करते हुए कहा कि फैसले ने इस बात को पुष्ट किया है कि घर खरीदारों को “अपनी मेहनत की कमाई के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार नहीं करना पड़ सकता है” और बिल्डरों को अब निरंतर देरी के लिए मासिक देनदारी को कम करना होगा।
